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지난 금요일에 부산 동구 유림 로미오 줄리엣 오피스텔 임장을 다녀오면서 서대신동에도 우연한 기회에 임장을 다녀오게 되었다. 그래서 그 후기를 적어보려고 한다. 결론부터 이야기 하자면, 수익률만 보자면 유림 로미오 줄리엣을 택하는게 맞겠으나, 주차여건을 나는 중요하게 생각해서 주차를 중요하게 여기는 사람이라면 엔스타도 괜찮을것 같다.
1. 물건소개
물건명 : 서대신엔스타
매매가 : 7,800~7,500(협의가)
월세 전환시 :보증금 500/월세 40
수익률 : 매매7,500 보증금 500 제외 월세 40기준 연간 6.8%
종류 : 도시형생활주택도 있고 오피스텔도 있음.
주차여건 : 月 4만원 대당
관리비 : 약 8만원
면적: 23제곱미터, 약 7평
2. 내용분석
일단 서대신역, 동대신역을 인접하고 있으며 걸어서 5분거리 접근 가능하다. 고등학교, 초등학교, 중학교가 모두 걸어서 10~15분 내에 있으며 이는 갈색 원으로 표기하였다. 인접한 대형병원(삼육부산병원) 이 있고, 오피스텔 바로 밑에 경찰서와 서부산세무서가 있다. 역시나 오피스텔, 도시형생활주택이다보니 사회초년생들의 수요가 많다고하며, 여름보다는 인사이동 시즌이 되는 겨울쯤에 수요가 많다고 한다.
주변에 크게 소음이 될만한 요소는 없고 특별한 기피시설도 보이지 않는다. 다만 투자의 관점에서 유림로미오줄리엣보다 수익률이 2% 떨어져서 굳이 내 입장에서 여기 투자할 이유는 없어보인다. 월세 전환시 1~2달안에 매물이 나간다는점은 유림로미오줄리엣과 동일하다. 다만, 월세 거래 기존 거래 이력이 500/40, 1000/35, 1500/30 있다고 하는데 각각 수익률을 계산해보면 6.8%, 6.4%, 6%로, 수익률이 더 안좋아진다. 오피스텔은 시세차익보다는 수익형인데다, 하락장인점 고려하면 500/40이 그나마 나은 선택일텐데 이조차도 유림로미오 줄리엣 수익률이 더 좋다.
소개를 해준 한별부동산 사장님이 감사하게도 이것저것 부동산에 무지한 나에게 정보를 주었는데 간단하게 정리를 해보자면, 다음과 같다. 생애 첫주택의 이점은 솔직히 잘 모르기도 했고 별 신경도 안썼던 것인데, 한번 찾아서 공부 해 볼 예정이다.
①아파트는 취득세가 1.1%지만 오피스텔은 4.6%라는것
②오피스텔은 주거용 신고를 하는순간 사무실이 아닌 주택으로 계산되기 때문에 생애첫 주택으로 간주된다는것
③생애 첫 주택 이점으로는 취득세 감면과 대출시 이율상의 이점이 있다는것이다.
